海南隆信物流服務(wù)有限公司
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物流園區(qū)規(guī)劃是物流土地規(guī)劃的重要組成部分。它不僅直接為物流企業(yè)獲得規(guī)模效益和集聚效益創(chuàng)造土地利用條件，而且與調(diào)整城市土地結(jié)構(gòu)、減少城市交通擁堵和環(huán)境壓力密切相關(guān)。
目前，在我國各類物流中心中，連鎖商業(yè)建設(shè)的物流中心占很大比例，社會化、專業(yè)化的物流中心數(shù)量較少。因此，大多數(shù)物流中心布局分散、設(shè)備閑置、物流節(jié)點資源浪費仍然非常嚴(yán)重。因此，物流園區(qū)作為物流系統(tǒng)的先進(jìn)綜合節(jié)點，在優(yōu)化物流園區(qū)布局的規(guī)劃和建設(shè)中發(fā)揮著重要作用。
一、物流園區(qū)空間布局特點
1.物流園區(qū)空間布局的位置選擇
物流園區(qū)空間布局的位置選擇是確定物流園區(qū)的合適空間位置。具體物流園區(qū)的位置選擇應(yīng)結(jié)合實際情況進(jìn)行具體分析，主要屬于物流園區(qū)中觀位置問題的研究范疇。這里主要是在經(jīng)濟(jì)全球化引起的新一輪國際分工的背景下，結(jié)合當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起的區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整和城市空間布局調(diào)整的實際情況，討論適合物流園區(qū)布局的整體位置特征。綜上所述，物流園區(qū)空間布局的位置選擇特征主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是物流園區(qū)應(yīng)布置在城市邊緣；二是物流園區(qū)應(yīng)布置在交通樞紐；三是物流園區(qū)應(yīng)布置在特殊企業(yè)集群附近。
2.物流園區(qū)空間布局規(guī)劃的特點
一是時效性
物流園區(qū)的空間布局規(guī)劃是物流園區(qū)在特定歷史時期的空間規(guī)劃和布局，必須在一定的時間段和空間位置實施。考慮到物流園區(qū)的公益基礎(chǔ)，其規(guī)劃的有效期一般比其他行業(yè)要長。物流園區(qū)的布局規(guī)劃是根據(jù)規(guī)劃期內(nèi)要實現(xiàn)的目標(biāo)和狀態(tài)制定的。如果超過規(guī)劃期，規(guī)劃將過時或無效。
二是連續(xù)性
物流園區(qū)的空間布局規(guī)劃是一個尋求正確控制物流節(jié)點系統(tǒng)和物流園區(qū)系統(tǒng)并將其納入良性循環(huán)的連續(xù)過程。物流園區(qū)對物流節(jié)點系統(tǒng)的繼承突出了物流園區(qū)布局規(guī)劃的連續(xù)性。因此，物流園區(qū)的布局規(guī)劃不能考慮現(xiàn)有物流節(jié)點的布局及其規(guī)劃，必須使上述規(guī)劃盡可能協(xié)調(diào)和連續(xù)。此外，物流園區(qū)的布局規(guī)劃可以促進(jìn)物流園區(qū)的發(fā)展，開發(fā)的物流園區(qū)將對原規(guī)劃提出反饋和改進(jìn)要求。物流園區(qū)的布局規(guī)劃和物流園區(qū)的發(fā)展既相互限制，又相互聯(lián)系和促進(jìn)。
第三，戰(zhàn)略性
物流園區(qū)的布局規(guī)劃是對物流園區(qū)在一定空間內(nèi)的建設(shè)和布局做出的重大決策。物流園區(qū)布局錯誤會造成廣泛、長期、不可彌補的巨大損失：適當(dāng)?shù)牟季謱⒊浞职l(fā)揮物流園區(qū)在促進(jìn)物流系和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。因此，物流園區(qū)的布局規(guī)劃是一項具有戰(zhàn)略性質(zhì)的工作。
第四，區(qū)域性
物流園區(qū)的布局規(guī)劃總是與一定的區(qū)域空間有關(guān)。其區(qū)域性不僅體現(xiàn)在根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定布局規(guī)劃，而且在明確適合物流園區(qū)建設(shè)水平的同時，在具體區(qū)域空間實施相關(guān)建設(shè)項目。
第五，綜合性
物流園區(qū)布局規(guī)劃涉及經(jīng)濟(jì)、地理、物流、交通、統(tǒng)計、城市規(guī)劃和系統(tǒng)工程技術(shù)等學(xué)科，各學(xué)科交叉滲透是物流園區(qū)空間布局規(guī)劃的突出特點，制定完整的物流園區(qū)空間布局規(guī)劃需要多學(xué)科專家完成。
第六，層次性
物流園區(qū)布局規(guī)劃涉及的內(nèi)容很多，規(guī)劃的空間范圍也不一樣，研究所關(guān)注的布局問題也不一樣，層次分明顯。
二是物流園區(qū)規(guī)劃的條件要素
1、區(qū)位條件
位置條件是物流園區(qū)建設(shè)的必要條件。物流園區(qū)的運營應(yīng)滿足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)區(qū)物流運營成本和效率的要求，其基礎(chǔ)設(shè)施布局和規(guī)模應(yīng)適應(yīng)物流園區(qū)運營的效率和發(fā)展。物流園區(qū)的布局和選址應(yīng)考慮以下幾個方面：一是接近城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展集群。集中的市中心商業(yè)網(wǎng)點是配送中心的主要供應(yīng)和配送對象。靠近市場、縮短運輸距離、降低運輸成本、快速供應(yīng)是配送中心布局的主要因素；其次，靠近主要交通干線。配送中心的供應(yīng)和配送主要是通過道路運輸在主干線上建設(shè)物流園區(qū)，可以降低運輸成本；三是位于商品流通配送中心，便于處理物流需求。
2、物流需求
物流需求是影響物流園區(qū)規(guī)劃的最直接、最重要的因素。根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，分析物流園區(qū)建設(shè)需求，計算區(qū)域物流總量，即區(qū)域物流總量=吸收的物流量(采購) 生成量(生產(chǎn)加工制造) 輸出量(流出銷售外運)。
物流需求包括直接需求和潛在需求。直接物流需求是物流需求主體對物流社會化服務(wù)的直接需求，以滿足其生產(chǎn)經(jīng)營、業(yè)務(wù)發(fā)展和生活需求，包括：工業(yè)企業(yè)對物流服務(wù)和銷售物流的需求；連鎖業(yè)務(wù)對配送服務(wù)的需求；一般消費者的物流服務(wù)需求；區(qū)域間貨物轉(zhuǎn)運需求。潛在物流需求主要是指經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境和物流服務(wù)環(huán)境的發(fā)展，從動態(tài)角度分析物流需求的變化趨勢，主要包括：工業(yè)企業(yè)對物流服務(wù)和銷售物流的潛在需求；一般消費者對物流服務(wù)的潛在需求；區(qū)域間貨物轉(zhuǎn)運的潛在需求。
3、政府政策
物流園區(qū)的建設(shè)離不開政府政策的支持。政府提供的優(yōu)惠政策可以大大降低物流園區(qū)的成本。例如，政府提供的優(yōu)惠地價可以降低建設(shè)成本。政府還可以提供吸引投資和物流企業(yè)的優(yōu)惠政策。
4.基本操作條件
（1）采購
物流園區(qū)可以吸引國內(nèi)外采購中心進(jìn)入園區(qū)進(jìn)行投資。通過提供專業(yè)的物流服務(wù)，在全球范圍內(nèi)尋找供應(yīng)商，尋找質(zhì)量最好、價格合理的產(chǎn)品和服務(wù)，為企業(yè)與供應(yīng)商或客戶之間的溝通搭建橋梁。所涉及的業(yè)務(wù)包括分揀、重組或簡單加工國內(nèi)外的增值服務(wù)；國際貨物的綜合處理和簡單的增值加工，銷往國內(nèi)外。
（2）運輸
運輸是物流園區(qū)中最重要的組成部分，由運輸設(shè)施、運輸工具、通行權(quán)和在此基礎(chǔ)上提供運輸服務(wù)的承運人組織組成。物流園區(qū)要求運輸具有良好的通信性，能夠滿足物流需求的可用性，保持合理的運輸價格，以及由各種運輸方式組成的綜合運輸系統(tǒng)的布局、合理的分工和協(xié)調(diào)。公路運輸與物流園區(qū)建設(shè)密切相關(guān)，是貨物陸路運輸?shù)闹匾侄危菍崿F(xiàn)上門服務(wù)的最可靠途徑。
公路網(wǎng)絡(luò)是分布最密集的網(wǎng)絡(luò)，物流園區(qū)的貨物配送可以通過公路運輸實現(xiàn)；鐵路運輸?shù)膬?yōu)勢是快速、廉價的貨物運輸，可以通過集裝箱實現(xiàn)公路與鐵路的多式聯(lián)運。將鐵路線引入物流園區(qū)，建設(shè)車站、倉庫及相關(guān)運營輔助設(shè)施，可處理車輛、零負(fù)荷、重型貨物、集裝箱、散裝貨物；水路運輸是一種相對便宜的運輸方式，可以一次運輸大量貨物，也可以與公路、鐵路多式聯(lián)運，港口本身是散裝貨物的配送中心；航空運輸量最小、最快，但大多數(shù)貨物屬于高附加值產(chǎn)品，貨運要求和質(zhì)量高于一般運輸方式；管道運輸大、連續(xù)、快速、經(jīng)濟(jì)、安全、可靠、穩(wěn)定、投資少、占地面積小、成本低，可實現(xiàn)自動控制。
（3）倉儲
倉儲具有場所效應(yīng)，調(diào)節(jié)產(chǎn)品需求，能夠適應(yīng)生產(chǎn)消費之間的時間差異，構(gòu)成物流園區(qū)的另一個支撐要素。倉儲基礎(chǔ)設(shè)施由倉庫設(shè)施、倉儲設(shè)備、倉儲功能和倉庫經(jīng)理組成，形成物流園區(qū)的物流據(jù)點。
(4)信息管理
物流園區(qū)內(nèi)部信息是與公園內(nèi)各種活動相關(guān)的信息，包括各種具體的材料流通、物流運營層、物流控制層等信息。物流園區(qū)外部信息是在物流園區(qū)活動之外產(chǎn)生的，是提供給園區(qū)活動的信息，包括供應(yīng)商、客戶、訂單合同、運輸、倉儲管理等信息。信息是實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證，通信基礎(chǔ)設(shè)施和信息系統(tǒng)的建設(shè)已成為物流園區(qū)系統(tǒng)建設(shè)的重要保證條件。
(5)包裝、裝卸、搬運、流通加工、國際貿(mào)易通關(guān)包裝、裝卸、流通加工、國際貿(mào)易通關(guān)及其物流延審服務(wù)等環(huán)節(jié)的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施已成為物流園區(qū)不可或缺的要素。
(6)物流人才、技術(shù)條件
物流園區(qū)的建設(shè)需要通過良好的物流服務(wù)組織和運營管理來實現(xiàn)。物流組織管理是滿足物流活動的內(nèi)部要求和重要條件，人才和先進(jìn)的物流管理技術(shù)是實現(xiàn)高效物流組織管理的核心和支持要素。先進(jìn)的物流技術(shù)是運輸、倉儲、信息、包裝、裝卸、流通加工等支持的技術(shù)結(jié)合，可以充分反映物流管理的技術(shù)創(chuàng)新，如實現(xiàn)零庫存、及時供應(yīng)、協(xié)調(diào)配送、流程再造等物流技術(shù)目標(biāo)。
三、物流園區(qū)規(guī)劃流程分析
物流園區(qū)的建設(shè)是一個復(fù)雜而長期的項目，投資大，回收周期長，短期內(nèi)難以盈利。此外，市場競爭日益激烈，物流園區(qū)的規(guī)劃也越來越重要。根據(jù)國內(nèi)外先進(jìn)的物流園區(qū)規(guī)劃經(jīng)驗和實踐，通過對我國物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃過程的理論研究和實踐分析，總結(jié)出適合我國物流園區(qū)規(guī)劃的過程。
1.物流市場分析
主要包括物流需求分析、市場競爭分析和物流實踐分析。通過定量定性市場分析，了解物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場需求、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)競爭，掌握區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際和潛在的運輸、倉儲、配送加工物流需求，根據(jù)長期和近期物流，確定物流園區(qū)的長期和近期建設(shè)規(guī)模。
2.物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位
根據(jù)物流園區(qū)服務(wù)對象的特點、輻射范圍的大小、商品交易的行業(yè)特點、特色服務(wù)和人文理念的精心設(shè)計，進(jìn)行科學(xué)的戰(zhàn)略定位。規(guī)劃者可以使用戰(zhàn)略定位SWOT分析方法分析了物流園區(qū)的整體優(yōu)缺點、機(jī)遇和威脅。在分析過程中，如果機(jī)場、港口、公路貨運站等服務(wù)占整個公園的很大比例，則必須進(jìn)行特殊服務(wù)SWOT分析。
分析的主要作用是幫助商業(yè)決策者明確內(nèi)外環(huán)境，提出物流園區(qū)發(fā)展的使命、愿景目標(biāo)、各階段的建設(shè)目標(biāo)和競爭戰(zhàn)略，從而實現(xiàn)準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位。在物流園區(qū)規(guī)劃過程中，可以考慮以下競爭戰(zhàn)略：充分利用保稅物流中心的功能，實現(xiàn)進(jìn)出口清關(guān)和行政管理的高效率；充分利用和擴(kuò)大現(xiàn)有物流信息系統(tǒng)，建立強大的國際物流信息平臺；充分利用國際貿(mào)易政策，建立歐美特色商品專業(yè)配送中心，擴(kuò)大國際物流業(yè)務(wù)；充分利用現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)的優(yōu)勢和物流需求，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的競爭力，聚集產(chǎn)業(yè)物流，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的形成和優(yōu)化。
3.物流園區(qū)功能設(shè)計
物流園區(qū)的基本功能包括以下幾個方面：
（1）綜合功能：園區(qū)具有儲存、包裝、裝卸、搬運、流通加工、運輸方式轉(zhuǎn)換、信息、調(diào)度、配送等功能，具有綜合各種物流方式和物流形式的作用；
(2)專業(yè)功能:集裝箱組裝箱功能、運輸配裝及中轉(zhuǎn)功能、配送加工功能；
(3)集約功能:集約物流主體設(shè)施及相關(guān)管理、通信、貿(mào)易等設(shè)施；
(4)信息和交易功能:集中收集物流信息，控制物流流程，實施集中管理；
（5）存儲功能:通過集中庫存可以相對降低庫存總量，實現(xiàn)有效庫存調(diào)度，從而能夠充分發(fā)揮倉儲功能，減少工商企業(yè)對倉庫的投資；
(6)運輸功能:有效集約公路、鐵路、水運、空運，實現(xiàn)綜合運輸、多式聯(lián)運的最有效轉(zhuǎn)化；
（7）服務(wù)功能：包括生產(chǎn)、生活、停車服務(wù)，提供金融、保險、工商、稅務(wù)、設(shè)施維護(hù)等全方位配套運輸車輛服務(wù)，屬于生產(chǎn)輔助服務(wù)功能。
因此，根據(jù)物流園區(qū)的基本功能，可分為倉儲區(qū)、加工區(qū)、增值區(qū)、交易展示區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等功能區(qū)。
物流園區(qū)的功能設(shè)計主要采用自上而下的方法。首先，確定物流園區(qū)的規(guī)劃原則，列出和分析物流功能規(guī)劃中涉及的核心因素，然后將整個物流園區(qū)規(guī)劃分為倉儲區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)等多個功能區(qū)。決策者根據(jù)實際需要命名、定義和分配各功能區(qū)域的相應(yīng)區(qū)域，并引入相關(guān)設(shè)施、設(shè)備和信息系統(tǒng)。最后，定義和描述物流園區(qū)的核心流程，包括集裝箱服務(wù)、生產(chǎn)原材料供應(yīng)配送、生活資料采購配送、保稅物流運營、機(jī)場/海港/鐵路物流服務(wù)流程等。
4.物流園區(qū)設(shè)施規(guī)劃布局設(shè)計
根據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位和業(yè)務(wù)目標(biāo)，在確認(rèn)的空間場所，根據(jù)規(guī)劃布局的原則，考慮從貨物進(jìn)入、裝配、加工到貨物運輸?shù)恼麄€過程與物流的密切相關(guān)性，人員、設(shè)備和材料所需的空間進(jìn)行最合適的分配和最有效的組合，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。同時，為園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展制定相應(yīng)的發(fā)展計劃。
5.物流園區(qū)商業(yè)規(guī)劃
商業(yè)計劃主要包括組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)、物流園區(qū)商業(yè)模式、收入預(yù)測、客戶分析、園區(qū)銷售/營銷策略、投資收入和風(fēng)險評估等總體分析。商業(yè)計劃的目的是使物流園區(qū)式和管理模式得以投資和管理。
6.物流園區(qū)的商業(yè)模式
在完成以上園區(qū)規(guī)劃步驟后，最終確定園區(qū)的經(jīng)營模式。物流園區(qū)的經(jīng)營管理模式是指物流園區(qū)為實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)而采取的決策、組織、經(jīng)營與管理形式。采取哪種經(jīng)營管理模式，直接取決于開發(fā)建設(shè)模式。一般說來，采用政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式和政企聯(lián)合開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經(jīng)營管理模式可采取管理委員會制；采用政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經(jīng)營管理模式可采取業(yè)主委員會制；采用大型物流企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經(jīng)營管理模式可制；采用物流（或工業(yè)）地產(chǎn)商開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經(jīng)營管理模式可采取物業(yè)管理制。
更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國物流園區(qū)開發(fā)運營及投融資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告》，同時中商產(chǎn)業(yè)研究院還提 ** 業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)情報、產(chǎn)業(yè)研究報告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、十四五規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等服務(wù)。